תחום הנדל"ן בישראל

ענף הנדל"ן הנו ענף מתפתח מאוד בישראל וידוע במורכבותו הרבה. בשנים האחרונות אנו שומעים יותר ויותר על הסוגיות השונות בענף הנדל"ן הישראלי, דוגמת היבטי המיסוי על הנדל"ן, הקרקעות המיועדות לבנייה, אכיפת הרשות מקרקעי ישראל ועוד סוגיות רבות. תחום הנדל"ן מושך אליו אנשי מקצוע רבים ומיומנים שיוכלו לפעול בתבונה בשוק הנדל"ן הישראלי. 

בענף הנדל"ן מעורבים גופים רבים, לרבות הממשלה על מוסדותיה (מנהל מקרקעי ישראל, עיריות ומשרדי ממשלה, מועצות אזוריות, שלטונות מס בתחום מסי רכוש ושבח), גורמים ציבוריים (כגון בנקים, חברות ביטוח), גורמים עסקיים (חברות בנייה, חברות תעשייתיות ועסקיות) ואנשים פרטיים בעלי הון. העיסוק בנדל"ן כפוף באופן ישיר לחוקי המדינה ולסדרים הממשלתיים הקשורים בו.

שוק הנדל"ן בישראל קשור בתכנון ובבנייה של בניינים חדשים, בעסקאות שכירות ודמי מפתח, חכירה וחכירה לדורות, וכן בדמי השבחה ובקרקעות חקלאיות.

מה זה שמאי מקרקעין?

שמאי המקרקעין מעריך באופן מקצועי את שווי נכס הנדל"ן על פי שווי השוק של נכסי הנדל"ן. נכסי נדל"ן הינם נכסים ייחודיים שמשתנים רבים משפיעים על שווים, כמו לדוגמה מיקום, התפתות האיזור הגיאוגרפי ועוד. כמו כן, אין זירת מסחר מרכזית לנדל"ן, ולפיכך נדרש שמאי המקרקעין המוסמך להעריך נכס באופן ייחודי, בהתאם לכללי השמאות המקובלים. חוק שמאי מקרקעין, 2001, מסדיר את מקצוע השמאות על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ולשכת שמאי מקרקעין.

פעולותיו המרכזיות של שמאי המקרקעין:

• מתן חוות דעת חיצונית המוזמנת על ידי הבנק, לרוב לפני הענקת משכנתא.
• מתן חוות דעת שנועדה להשפיע על אישורי תוכניות בנייה וקביעת חובות היטל ההשבחה, קביעת פיצויים עבור בעל הנכס וכו'.
• הערכת שווי נכסי מקרקעין הכלולים בדוחות הכספיים של חברות.
• החלטה על "תשלומי איזון" עבור בעלי מגרשים במתחם שעבר. 
• קביעת תשלומי האיזון להם זכאים בעלי המגרשים, במתחם שעבר הפרצלציה חוזרת באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה.

למה כדאי ללמוד שמאות מקרקעין?

1. גישת ההשוואה - גישת ההשוואה מושתתת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה, והיא רווחת מאוד בשומת נכסי מגורים. 
2. הגישה הכלכלנית - גישה זו מבוססת על היוון רווח אשר מפיק הנכס מדמי השכירות, בהתאם לשיעור התשואה המקובל בנכסים דומים בשוק. הגישה הכלכלנית שכיחה בשומה של נכסים מניבים, דוגמת משרדים, ואינה מתאימה לאומדן בתי מגורים.
3. גישת העלות - גישה זו מתבססת על תרשים של כל מרכיבי השווי של הנכס - שווי הקרקע ושווי המבנה. לפי גישה זו, האומדן הוא על פי שווי החברה, לרבות הונה העצמי. 

מה לומדים בקורס שמאות מקרקעין?

בין נושאי הלימוד: מבוא לתורת שמאות, יסודות המימון ושימושים בשומה, דינים, תכנון ובנייה, יסודות חשבונאות וניתוח דוחות כספיים, מיסוי מקרקעין ומיסים אחרים, סטטיסטיקה, עריכה ושימוש בלוחות שומה, מדידה ומיפוי, מבוא לכלכלה - מיקרו ומאקרו, יסודות הנדסה אזרחית, גישות שונות בהערכת מקרקעין, יישומים שומת מקרקעין ועוד.

למי מתאים ללמוד קורס שמאות מקרקעין?

השומה הבריטיות

1. שיטת ההשוואה - שיטה זו משמשת למרבית נכסי הנדל"ן אשר בנוגע אליהם יש מידע אודות עסקאות נדל"ן קודמות. 
2. שיטת ההכנסה - גישה זו משמשת לגבי לאומדן נכסים המייצרים תזרים מזומנים מדמי השכירות. שיטה זו מבוססת על שימוש בנתוני השכירות החוזיים, דמי השכירות בנכסים דומים בסביבה ובשיעור התשואה בנכסים מקבילים.
3. שיטת הדוחות הכספיים - שיטה זו מיושמת לנכסים מיוחדים, דוגמת בתי-אבות, אשר אודותיהם אין אפשרות להמציא נתוני שכירות. לפי שיטה זו מהוון הממוצע התלת-שנתי של הרווח התפעולי, בהתאם לשיעורי ההיוון המתאים. 
4. שיטת היזמות
5. שיטת העלות - שיטה זו משמשת עבור נכסים אשר אינם נסחרים בשוק.

שיטות השומה הבריטית

השומה הבריטית מבוססת על חמש שיטות:

1. שיטת ההשוואה - שיטה זו משמשת למרבית נכסי הנדל"ן אשר בנוגע אליהם יש מידע אודות עסקאות נדל"ן קודמות.
2. שיטת ההכנסה - גישה זו משמשת לגבי לאומדן נכסים המייצרים תזרים מזומנים מדמי השכירות. שיטה זו מבוססת על שימוש בנתוני השכירות החוזיים, דמי השכירות בנכסים דומים בסביבה ובשיעור התשואה בנכסים מקבילים.
3. שיטת הדוחות הכספיים - שיטה זו מיושמת לנכסים מיוחדים, דוגמת בתי-אבות, אשר אודותיהם אין אפשרות להמציא נתוני שכירות. לפי שיטה זו מהוון הממוצע התלת-שנתי של הרווח התפעולי, בהתאם לשיעורי ההיוון המתאים.
4. שיטת היזמות
5. שיטת העלות - שיטה זו משמשת עבור נכסים אשר אינם נסחרים בשוק.